Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) - Logement vide

orme du bail

Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).

Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privéeActe rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat) ou d'un acte authentiqueDocument établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire.

Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.

Contenu du bail

Informations sur les parties

Le bail doit préciser les informations suivantes :

• Nom et domicile du propriétaire
• Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
• Noms du ou des locataires
• Date de prise d'effet et durée du bail

Informations sur le logement

Le bail doit préciser les informations suivantes :

• Consistance du logement et sa destinationCorrespond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels). (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
• Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
• Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
• Surface habitableSurface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Informations sur les frais d'agence immobilière

Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :

• Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
• Montants des plafonds de facturation applicables au locataire

Autres clauses

Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :

• imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
• ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
• ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.

Documents annexes au bail

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) valide
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
• Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée

Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.

D'autres documents doivent également être annexés au bail :

• Notice d'information
• État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
• Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
• Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
• Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
• Si le logement est conventionné avec l'Anah:, la copie de la convention Anah
• Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeubleCorrespond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels)., la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-partFraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :

• 3 ans, lorsque le propriétaire est un particulier,
• 6 ans, quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

Renouvellement du bail

À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :

• Soit renouvelé sur proposition du propriétaire
• Soit reconduit automatiquement

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