Je veux obtenir un crédit immobilier : les étapes à suivre.
Je veux obtenir un crédit immobilier
Si vous voulez financer l'achat de votre logement ou sa construction (avec ou sans l'achat du terrain), vous pouvez demander un prêt immobilier. Si la banque accepte votre demande, elle vous transmettra une offre de prêt. Avant d'accepter l'offre, vous devrez obligatoirement respecter un délai de réflexion. Mais vous pouvez choisir de refuser l'offre. Nous vous présentons les étapes à suivre.
Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :
- Acheter un terrain à bâtir
- Construire un logement
- Acheter un logement
- Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
- Acheter des parts de sociétés immobilières
Attention
Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.
Montant total à financer
Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :
- Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
- Frais de notaire
- Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
- Frais de dossier du prêt
- Frais de dossier de l'assurance emprunteur
- Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
- Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
- Rémunération du courtier (éventuellement)
Montant de votre épargne
Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :
- Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
- Montant du plan épargne entreprise
Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier.
Ce montant sera alors appelé apport personnel.
Capacité d'emprunt
Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :
- Taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté. du crédit immobilier
- Coût de l'assurance emprunteur
- Durée du prêt souhaitée
- Mensualités que vous voulez rembourser
Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur :
Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)
À noter
- Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effortMontant de vos dépenses pour vous loger (mensualité de votre crédit immobilier et de votre assurance emprunteur) rapporté au montant de votre revenu par mois qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois.
- Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettementMontant de vos mensualités (remboursement par mois de l'ensemble de vos crédits et assurances de vos crédits), rapporté au montant de votre revenu par mois. Vous pouvez le faire à l'aide de ce calculateur.
Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté. notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.
Durée
La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier.
En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.
Taux d'intérêt
Le taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté. est défini par la banque. Il peut s'agir :
- Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
- Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).
Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.
Attention
Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG)Reflète le coût total d'un crédit (taux d'intérêt et frais conditionnant l'obtention du prêt). Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il permet de comparer le coût total de plusieurs offres de prêt. Les établissements de crédit doivent l'indiquer dans leurs publicités, offres de crédit et contrats de prêt. Ils ne peuvent pas proposer un TAEG supérieur au taux de l'usure. de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.
Garantie
La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire.
Elle peut vous imposer :
- Soit un cautionnement bancaire
- Soit une hypothèque conventionnelle du bien
- Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Assurance emprunteur
La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.
Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.
L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.
À savoir
Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.
Domiciliation bancaire
La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité.
La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).
Il existe différents types de prêt :
- Le prêt bancaire "classique"
- Le prêt réglementé
- Le prêt complémentaire
Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté....), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :
- Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
- Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
- Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
- Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas)ou le prêt conventionné "ordinaire"
Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.
Actions préalables de la banque
Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :
- Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
- Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
- Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.
Vous pouvez estimer votre taux d'endettement à l'aide d'un calculateur :
Envoi de l'offre
Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.
Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).
Contenu
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Fiche d'information standardisée européenne (FISE)
La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier.
Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt.
Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté.. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée.
En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.
Rappel
Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté. différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.
Le taux annuel effectif global (TAEG)Reflète le coût total d'un crédit (taux d'intérêt et frais conditionnant l'obtention du prêt). Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il permet de comparer le coût total de plusieurs offres de prêt. Les établissements de crédit doivent l'indiquer dans leurs publicités, offres de crédit et contrats de prêt. Ils ne peuvent pas proposer un TAEG supérieur au taux de l'usure. permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).
Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :
- Taux d'intérêtPour l'emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté.
- Frais de dossier
- Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
- Coût de l'assurance emprunteur
- Coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement)
- Coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
- Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire ...)
À savoir
Pour un prêt finançant l'achat d'un logement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), les intérêts intercalairesIntérêts payés par l'emprunteur lorsque le déblocage des fonds empruntés (montant de l'emprunt) se fait en plusieurs fois. Les intérêts intercalaire sont dus dès le 1er déblocage de fonds et jusqu'à ce que le montant emprunté soit débloqué en totalité. La date où les intérêts intercalaires prennent fin marque la date où l'emprunteur commence à rembourser son crédit. ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.
Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu'ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usureTaux d’intérêt maximum d'un prêt, fixé par la loi et révisé tous les trimestres par la Banque de France. Il existe plusieurs taux de l'usure, selon la somme empruntée et de la durée du prêt.
Délai de réflexion
Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque.
Ce délai est de 10 jours calendairesCorrespond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre. Vous pouvez donc retourner l'offre au prêteur dès le 11e jour par courrier daté et signé.
Exemple :
Une offre de prêt reçue le 1er février ne peut être acceptée qu'à partir du 12 février.
Jusqu'à l'acceptation de l'offre, l'acheteur ne doit recevoir aucun versement de la banque.
À savoir
Il est possible de prévoir un autre moyen que le courrier postal pour rendre certaine la date de l'acceptation (mail par exemple).
Durée de validité de l'offre
La banque doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours calendairesCorrespond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés, à partir du moment où vous la recevez.
Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion.
Quand l'opération se déroule avec l'intervention d'un notaire, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l'acte devant le notaire.
Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre.
Pour le financement d'une construction ou d'un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur. Dans ce cas, les fonds sont débloqués selon ce calendrier.
À savoir
Le déblocage des fonds en plusieurs fois engendre des intérêts intercalairesIntérêts payés par l'emprunteur lorsque le déblocage des fonds empruntés (montant de l'emprunt) se fait en plusieurs fois. Les intérêts intercalaire sont dus dès le 1er déblocage de fonds et jusqu'à ce que le montant emprunté soit débloqué en totalité. La date où les intérêts intercalaires prennent fin marque la date où l'emprunteur commence à rembourser son crédit..
Une fois que le crédit est mis en place, vous devez le rembourser selon le tableau de financement établi par la banque.
Vous pouvez faire un remboursement par anticipation.
En cas de difficultés à rembourser le prêt, différentes démarches sont possibles.
Vous souhaitez en savoir d'avantage ? Contactez notre agence CENTURY 21 Fly Immo MURET située au 16 route d'Eaunes 31600 MURET. Nous sommes joignable en agence ou par téléphone du lundi au vendredi de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 19h00 au 05 34 63 79 37.