Achat d'un bien immobilier et protection de l'acquéreur emprunteur

Recourir à un financement extérieur pour acheter un bien immobilier est une opération fréquente qui présente néanmoins des risques pour l'emprunteur. Dans un souci de protection du consommateur, la vente est toujours conclue sous la conditions suspensive de l'obtention du financement.

Bon à savoir : cette mesure fait partie d'un dispositif plus global qui comprend également des mesures d'information renforcées, un délai de réflexion ou de rétractation au bénéfice de l'acquéreur...

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de cette protection ?

Conformément à l'article L.313-1 du C. consommation :

• L'emprunteur doit nécessairement agir en dehors de son activité professionnelle. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale (société, association...) ;
• Le prêt doit être consenti par une personne physique ou morale dans le cadre de son activité professionnelle ou commerciale. Il s'agit principalement des établissements bancaires ;
• L'emprunt doit servir à financer l'achat d'un bien immobilier à usage d'habitation, entendu de manière large : sont visés les immeubles bâtis, certains droits sociaux et les terrains (L.313-1 C.cons) ;
• Les biens acquis doit être à usage d'habitation ou mixte (professionnel et habitation).
• Bon à savoir : lorsque les conditions ne sont pas remplies, par exemple, si les fonds sont prêtés par un particulier, il n'y a pas d'obligation de faire figurer la condition suspensive dans l'acte mais les parties peuvent en convenir autrement

En quoi consiste cette protection ?

Lorsqu'il décide de recourir à un prêt, la signature de l'acte définitif de vente ne peut intervenir que si l'acquéreur a obtenu son financement. S'il ne l'obtient pas, la promesse ou le compromis de vente prend fin libérant ainsi l'acquéreur et le vendeur de leurs engagements respectifs.

Que signifie "obtenir" l'emprunt ?

Il n'existe pas de définition légale. Les tribunaux considèrent que la condition est réalisée lorsque l'acquéreur présente une offre reçue d'un organisme de crédit, ferme et sans réserve, qui correspond aux caractéristiques du financement telles qu'indiquées dans la promesse (Civ. 1e, 9 dec. 1992, n°91-12.498). Peu importe qu'il l'accepte ou pas.

Attention : dans l'avant-contrat, figure souvent un délai pour justifier de l'obtention ou du refus de son prêt.

Quels sont les effets de l'obtention de l'emprunt ?

Lorsque le prêt a été obtenu, la vente peut en principe être régularisée.

Bon à savoir : si l'acquéreur se désiste après avoir obtenu son emprunt même s'il ne l'a pas accepté (et sous réserve que les autres conditions soient également remplies), le vendeur peut alors demander la vente forcée ou la résolution judiciaire et éventuellement des dommages et intérêts.

Que se passe-t-il si le prêt n'a pas été obtenu ?

Lorsque l'acquéreur n'a pas obtenu son financement, la vente ne peut pas être finalisée. De plus, toutes les sommes que l'acquéreur à versées pour le compte du vendeur doivent lui être immédiatement et intégralement restituées (L.313-41 C. cons.).

Bon à savoir : la solution est la même si l'emprunt est obtenu après la date fixée, sauf si l'acquéreur est de mauvaise foi (par ex. si la demande est adressée à l'établissement bancaire peu de temps avant la date butoir prévue à l'avant-contrat, voire si elle est faite après cette date).

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